ASSET MANAGEMENT SUPPORT

アセットマネジメントの、次の時代へ。

ソーシングから出口まで、投資プロセスの各段階を、実務のレベルでお任せいただけます。

市場・収支分析、財務モデル、投資委員会資料をクライアント名義で作成し、人を増やすことなく、投資検討の速度と質を高めていただくこと。それが、私たちのお役に立てる形だと考えております。

ファイナンスや事業企画の知見に加えて、飲食や宿泊等のリアルな場づくりを自ら手がけてきた運営感覚と、そこに経営から現場まで徹底したAI化を掛け合わせるのが弊社最大の特徴です。

※ アセットマネジメント業務支援のご紹介資料（PDF・全10ページ）。

OUR MODEL

AM業界における、担い手の第三の選択肢。

AM実務を担う人材の確保には、即戦力の採用か、未経験者の育成が主な方法でした。採用にも育成にも時間を要し、人材が定着するとは限りません。外部委託でも、準委任契約で稼働時間に応じて課金する形が一般的です。委託側には作業内容が見えにくく、受託側には作業時間を短縮するインセンティブが働きにくい構造です。稼働時間を実態より多く申告したり、必要性の低い作業を重ねたりする余地が残ります。

弊社が提供するのは、雇うのでも委ねるのでもない、第三の形です。AMの実務経験者とAIエンジニアリングの専門人材からなるチームが、「AIイネーブルド・サービス（※）」という新たな切り口で、クライアントの実務を担います。同時に進める案件数をあらかじめ取り決め、作業時間にかかわらず定額で受託します。時間を要する作業はシステムとAIで処理し、経験や専門知識を要する判断は実務経験者が担います。

取り決めた同時進行の案件数の範囲で、各案件の成果物をクライアント名義で仕上げます。採用や管理の難しい専門人材を複数人雇用せずに、社員のように入り込む担当ディレクターを通じて、一本の契約でクライアントの実務部隊を組成いただけます。

※ AIイネーブルド・サービスとは、業界の実務経験者とAIエンジニアリングの専門人材が協働し、分析と資料作成の工程を効率化する、新たなサービスの提供形態です。

人を雇う時代から、工程を導入する時代へ。

高い費用対効果の実現

担当ディレクターがクライアントとのフロントコミュニケーションと全体マネジメントを重点的に担いつつ、型化のナレッジやチーム体制、システムやAIの活用を掛け合わせることで、正社員雇用を上回るパフォーマンスを実現します。

※ 正社員雇用・他社／フリーランスと弊社との比較イメージ。棒の高さは金額の比率を示しません。

	正社員雇用	他社・フリーランス	弊社
費用の目安	中堅クラスで月給100万円程度。賞与・法定福利費等を含めた会社負担は額面の約1.4倍、採用コストは年収の30%〜	稼働50%程度で月額100〜150万円が相場。仲介手数料を含む場合もあるほか、時間チャージ制の場合は案件の繁忙によって増額する傾向がある	同時に進める案件数に応じた月額の定額。金額は関わり方により要相談
体制	1名。スキルと作業効率は個人に依存	1名。スキルと作業効率は個人に依存	担当ディレクターに、マネージャーとアナリストに相当する案件遂行チームとシステムが付く
立ち上がり	採用に数か月、着任後も育成と定着に時間を要する	契約から数週間	契約後すぐに着手。案件ごとに蓄積した型で初動が速い
リスク・柔軟性	解雇は難しく、残業代とベースアップが発生する	契約で調整できるが、品質は個人次第	同時案件数の増減で調整。組織としてナレッジとチームを持つ

自社で経営するナレッジとチームを組織として持ちながら、担当ディレクターがクライアントの組織に入り込むことで、プロを雇い入れるよりもコストとリスクを下げつつ、高い効果を即戦力として発揮します。

MARKET

人材枯渇時代へ。

ホテル・旅館の取引額が大きく増えています。全国の年間取引額は、2020年の約2,700億円から2024年には約9,000億円に増加しました。ファンドバブルといわれた2007年の約7,300億円を上回り、過去最高を更新しています。

投資運用業の登録業者数も増えています。2015年の332者から、2026年には463者となりました。案件が増え、それを扱う会社も増えれば、各社が実務経験者の獲得をめぐって競合します。

案件はあるのに、人がいない。募集しても、投資検討を任せられる即戦力が見つかるとは限らず、採用後も戦力になるまで時間を要します。増える案件に、採用と育成が追いつきません。結果として、本来注力すべき意思決定に時間を割けない、あるいは人手が足りず案件を見送らざるを得ない、といった問題が各社で起きています。

ホテル・旅館の年間取引額（全国・億円）

※ 2007年は前回の市場ピーク（ファンドバブル期）の水準です。出典価値総合研究所・ニッセイ基礎研究所「わが国のホテル投資市場規模（2024年）」2025年5月16日（Real Capital Analytics のデータをもとに作成）

投資運用業の登録業者数（者）

※ 不動産以外の運用会社を含む全体の数です。各年の基準日は5月末から9月末のいずれかの時点、2026年は6月末。出典金融庁「金融商品取引業者登録一覧」各年版

INVESTMENT PROCESS

投資検討フローの、上流から下流まで。

時間を要する実務を弊社が引き取ります。必要な段階だけを切り出してお任せいただけます。1案件・1工程からでも構いません。

ソーシング・初期検討

市場・競合分析、初期収支の当たり付け、案件スクリーニング

納品物

マーケットレポート
初期判断材料

デューデリジェンス

事業DD、収支・財務モデルの検証と構築、シナリオ分析・感応度分析、運営体制の検証

納品物

財務モデル
DD報告

投資委員会

投資委員会資料の作成、投資基準の策定・見直し、リスクの整理と論点設計

納品物

投資委員会資料一式
最終判断材料

実行

投資スキームの設計、金融機関・投資家向け説明資料、クロージングに向けた資料整備

納品物

ステークホルダー向け資料
ドキュメンテーション支援

期中管理

予実管理・KPIモニタリングの仕組み化、期中報告資料の作成、問題案件の整理と再生方針の立案

納品物

月次・四半期の期中報告資料

出口

バリュエーション、出口シナリオの検討、売却関連資料の作成

納品物

EXITに向けた判断材料
ドキュメンテーション支援

TRACK RECORD

実践知に基づく、投資検討の支援実績。

代表を務める田中は、2017年に官民ファンドからアセットマネジメント業務の受託を開始しました。2019年の法人設立を経て現在に至るまで、市場分析から収支モデル、投資委員会資料の作成まで、投資検討の実務を弊社が引き受けてきました。

2025年には、業界の実務経験者とAIエンジニアリングの専門人材が協働する「AIイネーブルド・サービス」を導入しました。案件ごとに蓄積した分析手法と実務知識を次の案件に活用し、時間を要するリサーチや、定量分析のための情報整理は、システムとAIで処理しています。その分、フィージビリティスタディやKPIの設定といった判断を要する核心部分の協議に時間を振り向けられるようになり、成果物の付加価値が高まっています。

案件実績（ノンネームベース）

AIイネーブルド・サービスを開始して以降の受託実績は以下の通りです。ホテルや旅館を中心に、数室から数百室まで幅広い規模の案件に対応してきました。

※ なお、守秘義務により、案件名と施設名は伏せており、イメージ写真も実物とは異なります。

イメージ

静岡県

取得検討

温泉リゾートホテル

80〜100室

月次実績からのGOP積上げ型収支モデル、マスターリース・運営フィー構造の設計、バリュエーション

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栃木県

取得検討

温泉旅館

約25室

USALI体系での収支モデル整理

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沖縄県

取得検討

リゾートホテル

300室超

実績値と運営契約に基づく収支モデル（3シナリオ）の構築、物件価値の試算

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兵庫県

取得検討

温泉地ホテル

25〜35室

現状・改善2シナリオの収支計画、マーケットリサーチ

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静岡県

取得検討

オーベルジュ

10室未満

既存・増築2シナリオの収支モデル、マーケットレポート

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大分県

取得検討

リゾートホテル

80〜100室

月次実績に基づく収支モデル、DCF・直接還元・類似取引比較の3手法によるバリュエーション

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静岡県

取得検討

温泉宿

約25室

運営収支モデルの作成

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沖縄県

取得検討

リゾートホテル

200室超

運営会社プロフォーマの検証、取得から改装・出口までのIRR・エクイティマルチプル分析、検討資料の作成

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静岡県

温泉旅館

約20室

買主側DD一式。財務・事業DD、収支モデル構築、開示資料の精査とQA対応、マーケットレポート

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沖縄県

リゾートホテル

70〜90室

取得検討のDD支援。収支分析、売主QA対応

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静岡県

温泉旅館2物件の取得検討

約15室ほか

初期DD。決算・登記等の開示資料精査、財務モデル構築、マーケットレポート、取得スキーム整理

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静岡県

遊休施設の宿泊施設転用

約20室

取得検討のDD支援。収支モデル、投資判断メモ、ピッチブック、開示要求リストの作成

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神奈川県

開発

新築ホテル開発

20〜30室

開発フィージビリティの検証。開発収支モデル、マーケットレポート、開発提案資料の作成

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山梨県・和歌山県

開発

分譲型ヴィラリゾートの開発企画

複数拠点・各十数〜20棟

開発コンセプト・事業計画の策定。分譲・レンタルプール併用の収支モデル、建設費試算

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長野県

開発

レジデンスとホテルの複合開発

数十戸＋約20室

開発収支モデルの構築。ADR起点で宿泊売上からGOP、レンタルプログラム配当、NOIまでをひと続きで算定

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長野県

転用

戸建数棟の貸別荘転用

転用フィージビリティの検証。マーケットレポート、提案資料の作成

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島根県

期中・出口

小規模ホテル

10〜20室

投資後の運営改善から出口準備までの支援。事業計画の策定、収支モデル、簡易バリュエーション

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静岡県・伊豆半島

マーケット分析

投資対象エリアのスクリーニング

3エリア・候補3物件の一次検討。エリア別マーケットリサーチ、簡易収支・評価

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山口県

マーケット分析

温泉地エリアのマーケットレポート

競合施設の供給・価格分析

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神奈川県

マーケット分析

新築賃貸レジデンス

200〜300戸

賃料マーケット分析の枠組み構築

※ いずれもクライアントの検討と実行を支援するものです。投資判断はクライアントが行います。

AIを活用した市場分析・収支試算の自動化｜market plus（マーケットプラス）

市場分析と収支試算を型化した自社開発のシステム「market plus」を運用しています。時間を要する分析はシステムとAIで処理します。その結果をもとに実務経験者が判断し、マーケットレポートと初期収支の試算を短期間で作成します。本ページでご案内する支援にはmarket plusによる出力も含まれ、あらかじめ取り決めた同時進行の案件数の範囲で、出力回数に上限はありません。

DELIVERABLE SET

market plusスポット分析パッケージ

最短5営業日・修正1回込み

マーケットレポート

対象エリアの需給・観光動態・競合ホテルマッピング・市場ポジショニング。

競合ADR 分析

対象エリアに所在する競合施設を網羅したADRの実データに基づく調査・分析。

観光動態・季節性分析

地域特性を独自データベースで分類した月別シーズナリティの設定。

5年収支モデル

ADR・OCC・GOP・NOI・IRR・DSCRを、保守・基本・強気の3シナリオで算定します。

エグゼクティブ・サマリー

投資判断の結論と前提条件の開示。意思決定テーブルにそのまま乗せられる1枚。

BACKGROUND

金融×運営×AI。三つの強みを一社に。

様々な金融商品のナレッジ

代表は、投資銀行で不動産証券化やREIT組成の主幹事案件を多数担当し、官民ファンドでは宿泊施設開発の事業DDと投資実行をPMとして推進してきました。デットからエクイティまでの金融商品に加え、事業企画までを手がけてきた不動産ファイナンスの実務家です。投資家や金融機関がどこを見て、どこで判断が止まるのかを、実務の側から理解しております。

投資スキームにおける弊社の立ち位置

代表取締役

田中孝佳

2012–2016

日系投資銀行投資銀行部門／不動産証券化・REIT組成の主幹事案件を多数担当

2017–2019

地域経済活性化支援機構(REVIC)／官民ファンドで宿泊施設開発の事業DD・投資実行をPMとして推進

2019–

ソーシャルデザインパートナーズ株式会社代表取締役／ファイナンス×ビジネスデザインの統合ディレクション

オペレーショナルアセットの経営実績

2017年に東京で飲食店の運営会社を立ち上げて以来、飲食店と宿を自ら経営してきました。現在は飲食店ブランドを2つ、地方でオーベルジュブランドを1つ創業しており、約10年の施設運営と経営のノウハウがあります。運営計画や原価の前提が現実的かどうかを、机上ではなく日々の数字から検証できます。

自社経営と実務支援のナレッジ循環

仕組み化とAIの導入

市場分析や収支試算は自社システム market plus で型化し、マーケットレポートや5年収支モデルを短期間で出力します。分析だけでなく、自社施設の運営や管理業務にもAIとシステムを導入し、日々の業務を効率化しています。クライアントのご支援の際にも、資料作成の型化やシステム導入を必要に応じて検討することで、成果物の品質を保ちながら、スピード感のある実務支援を目指します。

型化とシステム・AIによる分析と運営管理の流れ

運営DX

un-Placebo

デザインから、経営の仕組みまで。

Webサイトや予約画面などの顧客接点を整え、日々の業務を仕組み化し、その結果を経営判断に使える数字へつなげます。見た目、現場、経営を切り離さず、ひとつの事業として設計・実装します。

unplacebo.com →

OUR TEAM

金融のプロが、パートナーとしてご支援します。

窓口を務める担当ディレクターは、不動産ファイナンスの実務を担ってきた金融のプロです。案件ごとに、その担当ディレクターの下に案件遂行チームを編成します。人材は、事業組成、施設運営、企画開発、システム・AIの各チームから集めます。分析と資料作成は裏側でシステム・AIが支え、案件の進行速度と成果物の品質を保ちます。

金融のプロを窓口に案件遂行チームを編成し、システム・AIが裏側で支えます。

所属するプロフェッショナル

Teams

案件ごとに、ここから人材を集めて案件遂行チームを編成します。

Structuring

事業組成チーム

投資とファイナンスの実務を担う人材です。

不動産証券化・ファンド組成の実務
収支モデルとバリュエーション
事業DDと投資委員会資料の作成

Facility Operations

施設運営チーム

宿泊・飲食の現場を自ら運営する人材です。

宿泊・飲食施設の運営と開業準備
運営データに基づく収支改善
組織づくりとオペレーション設計

Planning & Development

企画開発チーム

施設の企画と体験を形にする人材です。

開発コンセプトと事業計画の策定
料理とホスピタリティの体験設計
ブランドと商品の企画

System & AI

システム・AIチーム

分析と業務の工程を仕組みに変える人材です。

業務システムとAIの設計・開発
分析の自動化
施設運営のDX

案件ごとに、各チームから必要な人材を集め、担当ディレクターの下に案件遂行チームを編成します。

事業と財務のデューデリジェンスを弊社が担います。法務・会計・税務は、クライアントの顧問または外部ファームが担う前提で、論点の受け渡しと全体の整合を弊社が引き取ります。

CONTACT

フォームでのご連絡

まずは貴社の状況を伺うところから、ご一緒させていただければ幸いです。

MATERIALS

資料には、支援の構造、投資プロセスごとの実務と納品物、これまでの支援の実例を記載しています。

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※ 資料はPDFで開きます（全10ページ）。